专门从事净租赁交易的经纪公司TheBoulderGroup表示，2024年第三季度，单一租户净租赁投资物业的价格(以该行业的资本化率反映)略有下降。不过，资本化率的整体涨幅很小，环比上涨3个基点，第三季度的平均资本化率为6.73%，而第二季度为6.7%。

一家单一租户净租赁了位于德克萨斯州沃斯堡的星巴克，并在博尔德集团的协助下进行交易

德克萨斯州沃斯堡的一家单一租户净租赁星巴克咖啡店，在博尔德集团的协助下开展业务。图片由博尔德集团提供

博尔德报告称，所有类型的房地产资本化率均有所上升。办公楼净租赁物业增幅最大，为8个基点，工业物业净租赁物业增幅为5个基点。零售物业本季度小幅上涨3个基点。

自2022年年中(即利率开始上升之时)以来，净租赁物业的资本化率一直在持续上升。资本化率仍不如金融危机后那么高，但一直在朝着这个方向发展。

例如，工业净租赁物业的平均资本化率目前为7.15%。2010年和2011年，工业资本化率最高达到8.75%左右。

博尔德集团总裁兰迪·布兰克斯坦(RandyBlankstein)对商业地产执行官表示：“美联储降息虽然是一个好消息，但其影响主要限于使用短期融资的机构业务方面。”

布兰克斯坦表示：“净租赁领域的大多数个人投资者都是以10年期国债基准为基础进行长期借款，而且该收益率在过去一个月内有所上升，因此联邦基金利率下调带来的好处已经减弱。”

他指出，预计第四季度的净租赁活动将略好于第三季度，但从历史基础上看仍然较弱。

布兰克斯坦表示：“一旦选举结束，美联储的未来政策变得更加明朗，许多参与者相信，2025年的量化宽松规模将有望达到更高水平，而且随着明年的进展，量化宽松规模可能还会增加。”

报告称，除了利率上升外，市场上单一租户净租赁房产过剩也给净租赁资本化率带来了上行压力。2024年第三季度，该行业的房产供应量有所增加，与上一季度相比增长了6%。

此外，该公司认为，随着租户扩张计划的不断推进，净租赁物业的供应量将会增加，而且卖家会因为贷款或租赁到期时间、租户集中度问题等原因向市场增加供应。

博尔德指出，尽管市场对近期降息半个百分点表示欢迎，但其他因素将继续对资本化利率造成上行压力。

“此外，预计1031市场将需要增加两到三个季度的活动……才能吸收净租赁市场的供应，”报告指出。“值得注意的是，从历史上看，利率变动并不立即与净租赁资本化率相关，因为存在滞后性。”

餐馆和一元店的资本化率均上涨

该报告提供了一些有关净租赁市场状况的相对详细细节。例如，与上一季度相比，租赁给特定连锁餐厅的物业价格总体上也有所上涨，尽管并非总是如此。

在餐饮领域，Applebee的物业上涨了15个基点，而IHOP的物业上涨了10个基点。另一方面，OliveGarden物业的资本化率在本季度实际上压缩了5个基点。

在DollarStore领域，与FamilyDollar相关的资产本季度上涨了20个基点，而DollarGeneral则上涨了5个基点。

净租赁药店行业的变动更为明显，尤其是Walgreens，本季度增长了25个基点。CVS增长​​了10个基点，而RiteAid的物业没有增加或减少。